武汉市宗教活动场所管理办法

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　　摘要：第三人利益合同是涉他合同的一种，是指合同当事人在签订的合同中为第三人设定了某种利益，第三人因此而取得对债务人的直接请求权的合同。它并非一种固有的合同类型，可以存在于各种典型的和非典型的合同中，对提高交易效率、节省诉讼成本、维持现代交易的顺利发展起着重要的作用。

　　关键词：第三人；利益；合同

　　自罗马法上产生契约自由思想的萌芽后，被认为是“意思自治原则的当然产物”的合同相对性原则应运而生，并成为大陆法系和英美法系民法理论的一项重要原则。按照这一原则，合同乃双方当事人基于意思自治原则相互选择相互信赖而达成的一种协议，合同的权利义务仅在当事人之间发生，第三人不可涉入其中。但是，随着社会的不断发展，人们所订立的合同越来越多的涉及到第三人。为了维护商业经济的繁荣发展、平衡社会利益与实现社会公正，各国纷纷不再固守古罗马法“人人不得为他人缔约”的法谚，相继为合同的相对性原则设定了某种“例外”，而第三人利益合同也成为这些“例外”中的一种得到大多数国家的认可。

　　一、第三人利益合同的概念及特征　　　　　

　　在合同法理论中，以合同是否严格贯彻了合同的相对性原则为标准，将合同分为束己合同和涉他合同。涉他合同就是合同内容涉及第三人的合同，包括两种情形：一种是向第三人履行的合同也称“向第三人给付之契约”；一种是由第三人履行的合同也称“由第三人给付之契约”， 其中，“向第三人给付之契约”又称利他合同、为第三人利益订立的合同，也就是学者们常说的“第三人利益合同”。第三人利益合同是指合同的双方当事人在订立合同时约定，由一方当事人向合同外的第三人履行某种义务，使第三人成为合同的受益人并取得直接请求权的合同。这其中包括三方主体：债权人，也称受诺人、受约人；债务人，也称承诺人、立约人；第三人，也称受益人。例如：甲乙约定，由乙向合同外的第三人丙为一定给付，并且丙取得对乙的直接履行请求权，这便成立了一个第三人利益合同，其中甲为债权人，乙为债务人，丙为受益第三人。

　　也有某些学者将第三人利益合同做狭义的和广义的之分，广义的第三人利益合同是指合同的双方当事人约定一方向第三人为给付，但第三人有无对债务人的直接履行请求权在所不问，包括真正的第三人利益合同和不真正的第三人利益合同；狭义的第三人利益合同仅指真正的第三人利益合同，即第三人不仅取得合同当事人为其设定的利益，也取得直接请求权的合同。本文所研究的主要是第三人因合同之约定而享受利益且享有直接履行请求权的情形。

　　由定义我们可以看出一个完整的第三人利益合同包括三方主体：债权人、债务人和第三人。第三人的加入使第三人利益合同较之普通合同复杂了许多，它主要有以下特点：1、第三人不是订约当事人，而是合同当事人之外的人。他不需要在合同上签字或盖章，也不必通过其代理人来参与合同的订立，但却享有合同之利益。例如甲乙约定由乙为丙修缮房屋，丙不必参与甲乙之间合同的订立过程但却作为受益第三人享有合同之利益。而且第三人既可以是自然人，也可以是法人或其他组织，并不仅限于订约时既有之人，将来可产生之人如胎儿或设立中的法人亦无不可，只要第三人在行使权利时有权利能力即可。2、第三人利益合同只能为第三人设定权利而不能设定义务。否则也就不能称之为“为第三人利益”而订立的合同。根据民法的一般原理，任何人未经他人同意不得为第三人设定义务，否则合同无效。当然这并非说第三人利益合同中的第三人完全不用承担任何义务，因为权利不是真空的，任何权利的取得都不是绝对的，都会在一定程度上与义务的承受相伴随，第三人至少应依诚信原则尽到一定的附随义务，如协助债务人向其履行、防止损失扩大、保密等义务。3、第三人利益合同中的第三人享有独立的请求权。第三人虽然不是合同的当事人，但在债务人不向其履行给付义务时可依合同直接以自己的名义向债务人请求履行和主张违约责任。这一点它和“经由被指令而为交付”不同，后者中的第三人无独立的请求权。关于“经由被指令而为交付”下文将详细阐述。4、合同的成立无须事先征得第三人的同意。合同一经成立，只要第三人不做出拒绝接受利益的意思表示就可以享有合同中的权利。当然，第三人有权利拒绝接受该利益，且拒绝后合同当事人无权强迫其接受。

　　二、第三人利益合同的制度价值

　　法律的目的在于实现秩序、公平、自由及效率等价值，任何一项法律制度乃至法律规则的建立均是对诸多价值进行利益衡平和利益协调的结果。而第三人利益合同制度的建立和发展同样因为它有着独特的制度功能能实现法律所追求的价值，具体而言主要表现在如下几个方面：

　　（一）有助于实现当事人的意思自治

　　所谓意思自治，是指个人可以依其自由的意思形成私法上的权利和义务。安森在其著作《合同法》中也写道：某种意义上说，合同的当事人为自己制定法律，只要不违反法律的禁止性规定，他们就可以就其所合意的标的制定所欲的规则，而法律将赋予他们的决定以法律的效力。“合同的精髓是当事人自由意志之汇合”，既然第三人利益合同中的双方当事人有利益第三人的意思，而且这种意思又不会危害到他人及社会公共利益，法律就应当赋予当事人的这种行为以法律效力，正如梅因•茨克教授所言“如果双方当事人真的愿意授予第三人一项诉讼权利，那他们完全可以这么做”。相反，如果否定第三人利益合同，就是对合同自由的否定，这有悖于传统民法中意思自治的精神。

　　（二）可提高交易效率，降低诉讼成本

　　在法律的经济分析中，所有的法律制度都应给当事人带来一定的经济受益。对某一项法律制度进行评判看其是否有设立和存在的价值时，其是否有效率是一项重要的标准。正如美国法学家庞德所言“立法就是通过经验来发现并通过理性来发展调整关系和安排行为的各种行为，使其在最少的阻碍和浪费的情况下给予整个利益方案以最大效果”，而第三人利益合同制度的建立正符合这一标准，它使债务人直接向第三人为给付从而省略了先向债权人为给付再由债权人向第三人为给付这一中间环节，简化了“债务人—债权人—第三人”之间一般的交易程序，避免了标的物的辗转反复，从而节约了履行费用，提高了交易效率。同时，在债务人不及时向第三人履行给付时第三人不必先起诉自己的债务人再由自己的债务人起诉他的债务人，而是第三人可直接向债务人提起诉讼，这同样减少了诉讼环节，避免了不必要的人力物力消耗，从而大大降低了诉讼成本。

　　三、我国关于第三人利益合同的立法现状

　　（一）我国现行《合同法》中没有承认第三人利益合同的一般规则

　　我国《合同法》第64条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未履行或履行不符合约定的，应向债权人承担违约责任。”有的学者认为这是关于第三人利益合同的规定，笔者认为，判断该条是否是第三人利益条款只要看第三人是否享有对债务人的直接请求权即可。该条虽然认可了合同第三人的存在，但却未承认第三人的请求权，这完全背离第三人利益合同的特征。所以这并非真正的第三人利益合同条款，而是有的学者主张的“经由被指令而为给付”的规定。我国法律虽然不认可一般意义上的第三人利益合同，但在一些单行法的个别条款中承认某些特殊种类的第三人利益合同，具体而言有如下几种：1、保险合同。《保险法》规定人身保险中除了投保人可以成为受益人之外，第三人也可成为受益人。《保险法》第24条规定：“保险人在收到被保险人或受益人的给付赔付金或保险金的请求后应及时作出核定，履行赔偿或给付保险金的义务，未及时履行该义务的，除继续承担给付保险金的责任外，还要承担违反合同的赔偿责任。”由此可见，在人身保险合同中第三人可享有对债务人的直接请求履行和承担违约责任的权利。在责任保险中，责任保险合同在法律规定的情形下直接发生第三人的效力，如第49条规定“保险人对责任保险的被保险人给第三人造成的损害，可依法律规定或合同约定直接向该第三人赔偿保险金”。另外《民用航空法》第168条赋予受害人在一定条件下对保险人的直接诉权，保险合同也产生了利他效果。2、运输合同。在货运合同中承认了第三人利益合同的效力，依我国合同法分则之规定，在收货人与托运人非同一人的情形下，收货人虽不是运输合同的当事人，但却可依托运人与承运人间的货运合同取得对承运人请求交付货物的权利。在涉及实际承运人的运输合同中，实际承运人对因自身原因而造成的货物损失应负赔偿责任，发货人可任意向承运人和实际承运人索赔，即发货人基于承运人和实际承运人的合同产生了第三人利益。3、信托合同。依《信托法》受益人是在信托合同中享有受益权的人，尽管他不是信托合同的当事人，却自信托合同生效之日起享受受益权，且如果受托人违反信托，不向受益人支付利益，受益人有权要求受托人承担责任。

　　（二）我国应建立一般意义上的第三人利益合同制度

　　古典法学家一般都认为契约法是一个由众多规则构成的封闭的法律体系。当历史向前发展，社会现实发生了变化的时候，契约法必须对现实作出回应，持不断变更、变化与开放的态度，尤其现代商品交易逐渐由封闭与孤立走向开放和密切，合同越来越多的涉及到第三人利益，因此为了更好的实现交易当事人的意思自治，尊重当事人的自由意志，加强对第三人利益的保护，笔者认为我国应在借鉴外国第三人利益合同有关规定的基础上建立一套完整的第三人利益合同制度，具体可从第三人对债务人的履行请求权、第三人对债务人的损害赔偿请求权以及债权人、债务人的撤销权等方面将三方主体各自的权利义务明确予以规定。

　　（作者单位：江苏省徐州市鼓楼人民法院）
福建省人民政府


福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
福建省人民政府



第一条 为规范我省已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进存量住房流通和房地产市场发展，满足居民改善居住条件的需要，根据《福建省人民政府关于加快城镇住房制度改革的通知》及国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的行为。
第三条 本办法所称已购公有住房（含集资建房）和经济适用住房，是指城镇职工根据国家、省和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程、广厦工程住房和合作建设的住房。
本办法所称交易包括买卖、出租、抵押等行为。
第四条 宁德地区行政公署，各市、县人民政府应当根据本办法制定具体实施方案。各地（市）的实施方案经省人民政府批准、各县（市）的实施方案经省住房制度改革委员会批准后，方可开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。
第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的；
（六）擅自改变房屋使用性质的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜上市交易的。
职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房，应按成本价补足房价款和利息，取得全部产权后，方可上市交易。
第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书，本办法第九条第二款规定的除外；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见；
（五）已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明，但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外；
（六）房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申请前，应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。
第七条 房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15个工作日内作出是否准予其上市交易的书面意见。
第八条 经房地产行政主管部门审核，准予上市交易的房屋，由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记（登记备案）、交易过户手续。
房屋出售办理交易过户手续时，交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格，并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实，对申报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的，当事人应在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权变更登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底前上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权变更登记手续之日起30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的地（市）、县人
民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产
权交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的，免征除印花税、契税外的各项税收；购房金额小于原住房出售收入的，按差额部分计征税费。
第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出租的，当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》，并按规定缴纳税费。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房用于抵押的，当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务，以抵押房产或其拍卖所得抵偿债务的，按本办法规定缴纳税费。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有；出租的，其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十六条 违反本办法规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易，或者将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，按建设部《已购公有住房和经济适用住房上市
出售管理暂行办法》的有关规定处理。
第十七条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，职工和原产权单位必须如实反映情况和提供证明。不如实反映情况或提供虚假证明的，除依法追究当事人及原产权单位经济责任外，属原产权单位责任的，还应视情节轻重，由上级主管部门给予原产权单位直接责任人和主要负责人相
应的行政处分。
第十八条 原产权单位无正当理由不予办理已购公有住房上市交易有关手续，或者扣压职工《房屋所有权证》，阻挠已购公有住房上市交易的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并视情节轻重，由上级主管部门给予原产权单位直接责任人和主要负责人行政处分。
第十九条 房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 本办法由福建省建设委员会负责解释。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。

附件：福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房
平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：1．5％，由买方缴纳；
二、出租：
（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；
（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收率征收，由出租方缴纳；
（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；
三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。



1999年11月12日