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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属/童松青

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 00:27:01  浏览:8417   来源:法律资料网
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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者:浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

(本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权)

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领导产权证的,多年来,人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下:

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:"使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家,车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺,判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词,回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

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广东省职工生育保险规定

广东省人民政府


第 123 号
  《广东省职工生育保险规定》已经2008年4月1日广东省人民政府第十一届3次常务会议通过,现予发布,自2008年7月1日起施行。

                         省  长  

二○○八年四月二十五日




广东省职工生育保险规定

第一章 总则

  第一条 为了维护职工的合法权益,保障职工在生育期间得到基本的经济补偿和医疗保健,根据有关法律、法规规定,结合本省实际,制定本规定。

  第二条 本省行政区域内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织(以下称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者(以下称职工)的生育保险,适用本规定。

  国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动合同关系的劳动者的生育保险,依照本规定执行。

  第三条 生育保险工作应当贯彻与城镇职工基本医疗保险协同推进的原则。

  第四条 县级以上人民政府劳动保障行政部门主管本行政区域内的生育保险工作。社会保险经办机构依照本规定具体承办生育保险工作。

  第五条 根据国务院《社会保险费征缴暂行条例》第二十九条规定,本省行政区域内生育保险费的征收、缴纳,适用该条例。

  第六条 生育保险基金及其收益、生育保险待遇按照国家规定不计征税费。

  第七条 生育保险的统筹层次与城镇职工基本医疗保险的统筹层次一致。

  中央、军队驻本省单位以及省属单位,按照本单位参加城镇职工基本医疗保险的办法参加其所在地的生育保险。

  第八条 县级以上人民政府财政、审计、人事、卫生、人口计生、药监、物价、税务、工商等行政部门按照各自的职责做好生育保险工作。

第二章 生育保险基金

  第九条 生育保险基金按照以支定收、收支平衡的原则筹集。

  第十条 生育保险基金由下列各项资金构成:

  (一)用人单位缴纳的生育保险费;

  (二)生育保险基金的利息;

  (三)生育保险费滞纳金;

  (四)财政补贴;

  (五)依法纳入生育保险基金的其他资金。

  第十一条 生育保险费由用人单位按月缴纳。职工个人不缴纳生育保险费。

  用人单位按照本单位职工工资总额的一定比例缴纳生育保险费。生育保险缴费比例由所属统筹地区人民政府根据生育保险待遇的项目和费用确定,并根据费用支出情况适时调整,最高不超过本单位职工工资总额的1%。

  第十二条 生育保险基金应当存入国有商业、国有控股银行开设的社会保障基金财政专户,专款专用,不得挪作他用。

  生育保险基金按照城镇职工基本医疗保险基金计息办法计息。

  第十三条 生育保险基金不予支付下列费用:

  (一)不符合国家和省城镇职工基本医疗保险和生育保险的药品目录、诊疗项目、医疗服务设施项目及相关就医管理规定的费用;

  (二)因为医疗事故发生的费用;

  (三)分娩期外治疗生育并发症的费用。

第三章 生育保险待遇

  第十四条 职工享受生育保险待遇,应当同时具备下列条件:

  (一)用人单位为职工累计缴费满1年以上,并且继续为其缴费;

  (二)符合国家和省人口与计划生育规定。

  第十五条 生育保险待遇包括:

  (一)生育医疗费。女职工在孕期、产期内,因为妊娠、生育或者终止妊娠发生的符合规定的医疗费用。

  (二)生育津贴。女职工产假期间享受生育津贴。生育津贴以所属统筹地区上年度在岗职工月平均工资为基数,按规定的产假期计发。生育津贴低于本人工资标准的,由用人单位补足。

  (三)一次性分娩营养补助费。按所属统筹地区上年度在岗职工月平均工资的一定比例计发。具体比例由统筹地区人民政府确定。

  (四)计划生育手术费用。包括职工因为计划生育实施放置或者取出宫内节育器、流产术、引产术、绝育及复通手术所发生的医疗费用。

  (五)男职工假期津贴。已参保的男职工按规定享受的看护假假期津贴,以所属统筹地区上年度在岗职工月平均工资为基数,按规定的假期时间计发。

  本条规定的生育保险待遇项目中,除第(一)项应当支付外,第(二)项至第(五)项是否支付由所属统筹地区人民政府规定。

  第十六条 申办职工生育保险待遇手续,由用人单位持当地乡镇(街道)人口和计划生育工作机构签发的相关证明到当地社会保险经办机构办理。其中申办生育津贴或者一次性分娩营养补助费待遇的,还应当持婴儿出生、死亡或者终止妊娠证明。

  第十七条 申办生育保险待遇的期限为:

  (一)生育医疗费,应当在女职工妊娠至生育或者终止妊娠前申办;

  (二)生育津贴、一次性分娩营养补助费和异地就医的生育医疗费,应当在女职工生育或者终止妊娠后1年内申办;

  (三)计划生育手术费用,应当在手术前申办;

  (四)男职工假期津贴,应当在其配偶生育后1年内申办。逾期申办的,社会保险经办机构不予受理。

  用人单位未按规定期限到当地社会保险经办机构为其参保职工申办生育保险待遇的,该职工的生育保险待遇由用人单位按照所在统筹地区的待遇项目和标准支付。

  第十八条 参保职工接受生育保险医疗服务,应当在所属城镇职工基本医疗保险定点医疗机构范围内选择就医。

  第十九条 参保女职工在异地妊娠、生育或者终止妊娠的,可以到统筹地区社会保险经办机构办理异地就医手续。异地就医发生的生育医疗费在统筹地区规定的给付标准内的,按照实际发生额由生育保险基金支付。超出部分不予支付。

  第二十条 参保职工在省内跨统筹地区变换工作单位的,应当办理生育保险关系转移手续,转移生育保险缴费年限。转入地社会保险经办机构应当准予转入。

  跨省变换工作单位的,转移手续按照国家有关规定办理。

第四章 管理和监督

  第二十一条 县级以上人民政府劳动保障行政部门主管生育保险工作,履行下列职责:

  (一)贯彻实施生育保险有关法律、法规、规章;

  (二)制定生育保险改革方案和发展规划,并组织实施;

  (三)制定生育保险定点医疗机构管理办法并负责定点医疗机构的资格审查;

  (四)指导、管理、监督社会保险经办机构的工作;

  (五)依法监督各项生育保险规定执行情况;

  (六)审核生育保险基金的预决算;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第二十二条 省劳动保障行政部门根据国家城镇职工基本医疗保险和生育保险的药品目录、诊疗项目、医疗服务设施项目及相关就医管理规定,制定本省相应的实施标准和办法。

  第二十三条 各级社会保险经办机构具体承办生育保险工作,履行下列职责:

  (一)制定生育保险业务流程;

  (二)办理生育保险登记;

  (三)按照规定负责生育保险基金的管理;

  (四)与定点医疗机构进行生育保险医疗费用和计划生育手术费用结算;

  (五)按照规定核定和支付生育保险待遇;

  (六)为用人单位和职工提供生育保险查询服务;

  (七)编制生育保险基金预算、决算;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

  第二十四条 社会保险经办机构承办生育保险业务所需经费列入财政预算,由同级财政拨付。

  第二十五条 县级以上人民政府财政部门负责下列有关生育保险工作:

  (一)生育保险财务会计制度的制定、执行和监督检查;

  (二)生育保险基金财政专户核算工作;

  (三)审核社会保险经办机构提出的生育保险基金用款计划和结余额的安排等;

  (四)汇审生育保险基金收支预决算。

  第二十六条 人口计生部门或者工作机构应当为参保职工出具计划生育证明。

  第二十七条 县级以上社会保险基金监督委员会对生育保险基金的收支、管理和各项生育保险规定的贯彻情况进行监督。

第五章 法律责任

  第二十八条 用人单位未按规定缴纳生育保险费的,由社会保险费征缴机构责令限期缴纳;逾期仍不缴纳的,除补缴欠缴数额外,按规定加收滞纳金。未缴纳生育保险费期间,用人单位所属职工的生育保险待遇由用人单位按照所在统筹地区的待遇项目和标准向职工支付。

  第二十九条 骗取生育保险待遇的,由社会保险经办机构追回其全部骗取金额;情节严重的,由劳动保障行政部门处以5000元以上10000元以下罚款。

  第三十条 人民政府、行政管理部门和社会保险经办机构及其工作人员违反本规定,有下列行为之一的,上级机关应当责令其改正,追回挪用、流失的款项;构成犯罪的,依法追究有关责任人的刑事责任;尚不构成犯罪的,对有关主管人员和直接责任人员依法给予行政处分:

  (一)擅自增收、减免生育保险费、利息或者滞纳金的;

  (二)不按规定支付生育保险待遇的;

  (三)滥用职权、玩忽职守,致使生育保险基金流失的;

  (四)截留、侵占、挪用、贪污生育保险基金的。

第六章 附则

  第三十一条 本规定自2008年7月1日起施行。



国家防总关于认真贯彻回副总理重要批示进一步做好防汛抗旱工作的通知

国家防汛抗旱总指挥部


国家防总关于认真贯彻回副总理重要批示进一步做好防汛抗旱工作的通知

国汛电〖2003〗 9 号


各省、自治区、直辖市防汛抗旱指挥部,长江、黄河、淮河、松花江防汛总指挥部,水利部各流域机构:
8月1日,回良玉副总理在中央气象台《重要天气公报》(第90期)上批示:“近期,黄河、嫩江、松花江流域出现强降雨天气,防汛抗洪形势不容乐观,南方大部地区持续高温少雨,旱情急剧发展。目前正时三伏,并处在主汛期,国家防总和各级防汛抗旱指挥机构,都要密切监测雨情、水情、汛情和旱情,切实完善防汛、抗旱预案,继续落实责任,积极主动采取应对措施,既要抓好防汛抗洪,又要抓好抗旱工作,还要做好救灾,真正以防汛抗旱救灾的成效,践行‘三个代表’重要思想。”各地要认真贯彻落实回副总理的批示精神,切实做好防汛抗旱工作,最大限度地减少人员伤亡和财产损失。
目前,全国仍处在防汛的关键时期,暴雨洪水随时可能发生,一些地区的旱情发展迅速,防汛抗旱形势依然严峻。各地要加强监测预报,密切掌握汛情、旱情的发展变化,加强会商和分析,加强指挥,科学调度,正确决策。要进一步完善各项防汛抗旱预案,落实防汛抗旱责任制,提早采取各种防范措施,及时解决抗洪抢险和抗旱救灾工作中的重大问题,确保人民生命安全,确保城乡居民生活用水安全,最大限度地减少财产损失,以防洪保安全、抗旱保用水的实际行动实践“三个代表”的重要思想。

二OO三年八月一日



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