自冒风险规则在道路交通事故中的应用/曾广荣

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内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过，现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责组建业主委员会，培育物业管理公司，监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作；培育物业管理市场，规范物业管理行为；统一管理物业管理专用基金；加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理；负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府，三级管理，四级网络”的形式，市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司，做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理，政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位，具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件：
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构；
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所；
(三)有与经营规模相适应的注册资金；
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司，必须报市房产行政主管部门审核，取得《物业管理企业资质证书》，并领取《营业执照》，方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理，签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
(一)房屋的使用、维修、养护；
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
(三)清洁卫生；
(四)车辆行驶及停泊；
(五)公共秩序；
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为；
(四)选聘专营公司承担专项经营业务；
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务：
(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
(三)接受业主委员会和业主的监督；
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费，应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目；
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的财务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
(三)绿化管理费。用于绿地，花草的浇灌修剪；
(四)保洁费．用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算，第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
(一)住宅的公共性服务收费标准，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准，由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会力，理下列事顷，并报市房产行政主管部门备案；
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下，在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织，代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到市房产行政主管部门备案；
(一)成立业主委员会登记申请书；
(二)业主委员会委员名单；
(三)业主委员会章程；
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利：
(一)召集和主持业主大会；
(二)制定业主委员会章程和业主公约；
(三)选聘或续聘物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务：
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施；
(二)督促业主执行物业管理的各项规定，履行管理公约，及时交纳各项管理服务费用；
(三)接受业主的监督；
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督；
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格，并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后，须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前，由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理，签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时，向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料：
(一)竣工验收合格证书及有关资料；
(二)规划总平面图；
(三)竣工总平面图；
(四)地下管网竣工田；
(五)建筑施工全套图纸；
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时，应提供一定比例的物业管理用房，其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定：
(一)未经有关部门批准，不得改变房屋结构、用途和外貌；
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆；
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
(四)不得侵害他人的合法权益；
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任，按下列规定划分；
(一)室内部分，由业主负责维修；
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出，不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护．管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护，分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为：
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑，堆放物品；
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能；
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；
(五)损毁、涂划公共设施；
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物；随地倾倒垃圾、污水，随地吐痰、大小便；
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水，倾倒体积过大的废弃物；
(八)饲养家禽、家畜；
(九)排放有毒、有害物质；
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭；
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等；
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线，须持有关部门签发的施工许可证，事先与业主委员会联系，签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后，退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施，应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取：
(一)商品房出售时，六层住宅按售房款的2％收取，六层以上住宅按售房款的3％收取；
(二)单位出售公有住房时，桉售房款的20％提取。
(三)公房的购买者按购房款的2％收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时，应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时，由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请，市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后，报市政府批准方可使用．项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时，其物业维修基金不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的，限期予以补办，并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的，限期移交，否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行决定的，由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理，旗县辖区内的物业管理，参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题，由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。



国务院


国务院关于正确实行奖励制度、坚决制止滥发奖金的几项规定

1981年1月16日，国务院

一九七八年恢复企业奖励制度以来，在调动广大职工的积极性，促进企业改善经营管理，厉行增产节约，提高产品质量，降低生产成本等方面，都起了积极作用，成绩是主要的。但是，由于思想认识上不一致，放松了对职工的思想政治工作，奖励制度和提取奖励基金的办法不完善，企业管理制度不健全，加上某些领导干部把发放奖金当作单纯增加职工收入的手段，致使在实行奖励的过程中，存在着严重的平均主义，有些企业还竞相多发、滥发奖金，使奖金的发放失去了控制。有的企业甚至违法乱纪，任意提高商品价格，不惜损害国家利益和消费者利益，牟取非法利润，借此多发奖金。这种状况如不及时扭转，不仅使奖励违背按劳分配原则，失去鼓励先进的作用，腐蚀职工的思想，影响职工的团结，而且浪费国家资金，给国民经济的调整增加困难。因此，正确实行奖励制度，坚决制止滥发奖金，已经成为当前抓好调整、稳定经济的一项迫切任务。希望各级政府和企业主管部门在传达贯彻一九八○年十二月中央工作会议精神的同时，把这项工作当做一件大事，切实地认真地抓紧抓好。现对国民经济调整时期的奖励工作，特作如下规定：
一、企业实行奖励制度，必须加强对职工的思想政治工作，有利于国民经济的调整，促进企业生产的发展。
要教育广大干部和职工树立共产主义的劳动态度，充分发挥自己的聪明才智，各尽所能地为实现四个现代化多做贡献。要发扬大公无私、先人后己、勤俭建国、艰苦奋斗的革命精神，批判和反对资产阶级损人利己、唯利是图、“一切向钱看”的腐朽思想。
当前，搞好国民经济的调整，稳定经济，安定人民生活，这是大局，是全国人民根本利益所在。实行奖励制度，发放奖金，必须服从这个大局，兼顾国家、企业、个人三方面的利益，不能只顾一头，特别是要服从国家利益，有利于搞好国民经济的调整。
企业实行奖励制度的目的，是为了更好地调动群众的积极性，促进企业改善经营管理，鼓励职工提高技术业务水平，提高劳动生产率，发展生产，增多社会财富，增加盈利，在增产增收并保证国家多收的基础上，增加职工的收入。奖金是对超额劳动的一种鼓励。因此，实行奖励制度，必须认真贯彻按劳分配原则，反对平均主义，把职工奖金的多少同企业的生产、经营成果和职工的劳动贡献密切结合起来。企业奖金的增长速度，应当低于生产和利润的增长速度。
要把荣誉奖励和物质奖励结合起来，两者并重，不可偏废。对为国家作出突出贡献的集体和个人，要给予必要的荣誉奖励，以进一步激发他们的社会主义积极性。
二、要克服企业之间奖励中的平均主义，严格控制奖金的发放。
所有企业必须是在完成和超额完成国家计划规定的产量、质量、利润、供货合同等主要经济技术指标的条件下，才能提取和发放奖金。
奖金的发放要按照下列办法予以控制：
各省、市、自治区和国务院各部门所属企业，以主管局（或相当局一级的公司）为单位，全年发放的奖金总额，应控制在所属企业实行奖励制度的职工一个月至两个月标准工资总额之内。各局、各公司全年发放的奖金总额，由省、市、自治区人民政府和国务院各主管部门，根据所属各局、各公司的生产和盈利情况分别核定。有的一个月标准工资总额，有的一个多月，生产好、盈利多的两个月，但不得一律都是两个月标准工资总额。
各个企业全年发放的奖金总额，由各企业主管局、各公司在省、市、自治区人民政府和国务院主管部门核定的本局、本公司全年应发放的奖金总额范围内，根据企业完成和超额完成各项主要经济技术指标的不同情况，以及企业利润的增长幅度大小和取得利润的难易程度等条件，作出具体规定，区别对待，先进企业多发，后进企业少发，不得平均发放。一个企业全年发放的各种奖金的最高限额（国家规定的发明、技术改进、合理化建议奖和特定燃料、原材料节约奖除外），一般不得超过本企业职工两个月的标准工资总额，个别企业各项经济技术指标完成得突出好，贡献特别大的，经省、市、自治区经委、劳动、财政部门或国务院主管部门批准，可以多发一些，但最多不得超过三个月的标准工资总额。
有政策性亏损的企业，减少核定的亏损额时，可以视同增加盈利对待，发给适当的奖金。
关停企业不发奖金。计划内的生产任务严重不足并且没有盈利的企业，也不发奖金。但为了鼓励这些企业根据市场的需要，自行承揽生产任务，可以根据其承揽生产任务的多少和取得经济效果的大小，经企业主管局批准，酌情发放适当的奖金。
地、县一级所属企业奖金的发放总额，由省、市、自治区人民政府按照上述原则，结合具体情况，自行规定。
企业提取的奖励基金在发放奖金后有多余的，可以用于兴建职工住宅和举办其他集体福利事业，或者结转到下一年度使用。
三、企业奖金的发放，要切实注意经济效果，要与生产相结合，与劳动竞赛相结合，并且不得在车间、科室和职工之间平均分配奖金。
各企业有权在本企业应发放的奖金总额范围内，根据生产需要和工作特点，自行拟定本企业的生产奖励办法。
企业对各车间、各科室，要明确规定发奖的各项经济技术指标和考核计奖的办法。各车间、各科室对职工个人奖金的发放，应根据其具体生产、工作情况规定。对能够制定劳动定额和有其他生产指标可以考核的生产工人，按其完成和超额完成劳动定额或其他生产指标的多少计发奖金。
对不能制定劳动定额和没有其他生产指标考核的人员，按其完成岗位责任和本职工作的情况发放奖金。
劳动竞赛中对先进集体、先进个人发放的奖金，从企业奖励基金或企业基金中提取，最多不得超过职工标准工资总额的百分之一。
四、各企业必须充分发挥职工代表大会或职工大会的作用。企业奖励基金的使用和奖励办法，要经过职工代表大会或职工大会讨论通过。
五、要坚决制止滥发奖金、津贴、补贴和实物。
下列情况属于违反国家规定，滥发奖金、津贴、补贴和实物：
1．企业发生经营性亏损或者主要经济技术指标均未完成国家计划而发放了奖金的；
2．发放的奖金总额超过本规定和省、市、自治区人民政府、国务院各主管部门的具体规定的；
3．违反国家价格政策，擅自提高物价或者变相提高物价，牟取非法利润，借此发放奖金的；
4．巧立名目，用坐支销售款、挤占成本、套取现金等违法手段发放奖金的；
5．借口推销呆滞商品或采购短缺物资而发放奖金的；
6．企业或单位之间拉关系送“奖”的，以及上级主管部门向所属企业索取“奖金”的；
7．变相发放各种实物奖（如以低价卖给职工台灯、电扇、家具等）的；
8．违反国家规定，滥发津贴、补贴，以及任意扩大津贴和补贴的发放范围、提高津贴和补贴标准的。
企业主管局、公司和企业发生上述违反规定的情况时，其上一级主管部门应及时进行处理，坚决纠正。有的停发奖金，有的扣回奖金、津贴、补贴。对于变相发放的实物，要按照合理的价格折价，扣回多发的部分。对有关领导人员，要给予批评教育，情节严重的，要给予必要的处分。
在本规定下达以前已经多发了的奖金、津贴、补贴和实物，一般不再重新处理。但对违法乱纪，有意违反国家规定，情节恶劣的，仍应追究有关领导人员的责任，严肃处理。
六、凡是具备实行计件工资制条件的企业，可以根据国家计委、国家经委、国家劳动总局一九八○年四月发布的《国营企业计件工资暂行办法（草案）》的规定，实行计件工资制。实行计件工资制（含提成、分成工资制）的职工，除可以实行特定燃料、原材料节约奖以外，不再实行经常性的生产奖。在实行利润留成的企业，计件超额工资部分应在企业的利润留成中开支。
七、要加强奖金的管理和监督
实行利润留成和自负盈亏的企业，从奖励基金中发放的生产奖金，均应从本企业在银行开立的“专用基金户”支取。
未实行利润留成的企业发放的生产奖金和实行特定燃料、原材料节约奖的企业发放的节约奖金，均应持企业主管部门批准的奖金总额证明单，送交开户银行，开户银行凭据支付。
违反上述规定的，各开户银行有权拒付奖金。
企业主管部门要对所属企业奖金的提取和发放加强监督检查，不得失责。各级经委、财贸办公室、劳动部门、财政部门和人民银行也要负起监督检查的责任。如果发生处理有困难的问题，应报告省、市、自治区人民政府，直至国务院。
八、各省、市、自治区人民政府和国务院各有关部门，可以根据本规定，结合本地区、本部门的实际情况，制定具体规定，下达执行。在制定具体规定时，要征求同级工会的意见。具体规定要抄告国家劳动总局、国家经委、财政部、中国人民银行总行备案，同时抄送全国总工会。
集体所有制企业（包括全民与集体联合经营的企业）奖励制度的规定，由各省、市、自治区人民政府参照本规定的精神自行制定，下达执行，并抄告国家劳动总局、国家经委、财政部、中国人民银行总行和全国总工会。
九、本规定适用于工业、交通、基本建设、财贸、农林等企业，并从一九八一年一月起执行。过去有关规定，凡是与本规定有抵触的，改按本规定执行。
各地区、各部门、各企业在贯彻执行本规定时，一定要认真总结经验，做好深入细致的思想政治工作，妥善处理当前存在的问题，真正做到正确实行奖励制度，促进生产的发展，促进安定团结。